出租率 (Occupancy Rate)，也常被称为入住率，是衡量房地产资产运营状况的核心指标。它就像酒店的入住率一样，直观地告诉我们一栋写字楼、一个购物中心或者一整片工业园区里，有多少空间被成功地租了出去。具体来说，它指的是在特定时间点，已出租的面积占总可出租面积的百分比。这个数字是投资者，特别是REITs（房地产投资信托基金）投资者的“心头好”，因为它直接关系到资产的租金收入和盈利能力，是判断一项地产投资是否健康、能否持续产生稳定现金流的晴雨表。
出租率的计算非常简单直接： 出租率 = (已出租面积 / 总可出租面积) x 100% 举个例子：一个总面积为10,000平方米的购物中心，已经有9,500平方米的商铺租出去了，那么它的出租率就是 (9,500 / 10,000) x 100% = 95%。
出租率的高低并非偶然，它受到多种因素的共同作用，聪明的投资者会综合考量：
对于价值投资者而言，出租率不仅仅是一个数字，它是一扇观察资产内在价值的窗户。
一个长期保持高位（比如95%以上）且稳定的出租率，往往意味着该物业拥有强大的竞争力，可能具备某种护城河，例如绝佳的地理位置、独特的定位或卓越的管理。相反，一个出租率长期低迷或剧烈波动的物业，则可能是资产质量不佳或经营不善的信号，投资者应保持警惕。
通过追踪一家公司或一个地区物业组合出租率的变化趋势，投资者可以像用温度计一样感知市场的冷暖。如果出租率持续攀升，说明市场需求旺盛，行业景气度高；如果连续几个季度下滑，则可能是市场趋冷、竞争加剧的预警。
这是出租率最核心的价值。更高的出租率直接转化为更丰厚的租金收入，从而带来更强劲、更可预测的现金流。对于依赖租金收入来派发股息的REITs来说，稳定的高出租率是其持续派息能力的基石。因此，分析出租率能帮助投资者在一定程度上预测未来的收益。
看懂出租率是基础，更重要的是要学会如何正确地使用它，避开那些数据背后的“陷阱”。