恒隆集团

恒隆集团 (Hang Lung Group Limited) 是一家在香港上市的顶级地产投资、管理和发展公司，由陈曾熙先生于1960年创办。它是一家控股公司，其主要资产是持有其上市子公司——恒隆地产 (Hang Lung Properties Limited) 约60%的股权。恒隆集团的业务核心，可以概括为一句话：在中国经济最活跃城市的核心地段，开发并长期持有世界级的高端商业地产项目，然后像“收租的贵族”一样，享受稳定且持续增长的租金收入。 它并非一家快速买卖土地赚取差价的传统开发商，而更像一位专注于收藏和经营顶级“地产艺术品”的收藏家，是价值投资理念在地产业中的一个经典范本。

要理解恒隆，就必须了解其灵魂人物——第二代掌门人陈启宗先生。他不仅仅是一位精明的商人，更是一位在商界中罕见的“思想家”。他的经营哲学和战略远见，深刻地塑造了今天恒隆的样貌。

“只选好的，只做对的”（We only do it right, we only do it best）是恒隆挂在嘴边的信条。这句看似简单的话，背后是极其严苛的执行标准和战略定力。

• 只选好的（Do it Best）： 这指的是对项目品质的极致追求。恒隆选择的城市，必须是中国最具活力的一、二线城市；选择的地段，必须是城市中最核心、最繁华的“地王”级别地段；建造的物业，必须是邀请世界顶级设计师打造的、能够成为城市地标的建筑。从上海的“奢侈品圣殿”上海恒隆广场，到坐落于南京西路商圈核心的港汇恒隆广场，再到无锡恒隆广场、昆明恒隆广场等，无一不是当地的商业皇冠。
• 只做对的（Do it Right）： 这指的是商业模式和财务策略的正确性。恒隆坚决不做住宅开发（因为波动性大，无法产生持续现金流），而是专注于持有商业物业，赚取租金。在财务上，它以极度保守著称，常年保持极低的财务杠杆，确保公司在任何经济环境下都“睡得着觉”。这种对“正确模式”的坚守，让它能专注于长远，而非眼前的短期利益。

恒隆的历史上，有两次教科书级别的逆周期投资操作，完美诠释了沃伦·巴菲特的名言：“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。”

1. 第一次是20世纪60年代的香港。 当时，由于社会动荡，地产市场一片恐慌，大量投资者抛售资产。初出茅庐的恒隆集团创始人陈曾熙却逆流而上，大胆吸纳了大量优质土地。当风波过去，经济复苏，这些廉价获得的土地储备为恒隆的第一次腾飞奠定了坚实的基础。
2. 第二次是1997年亚洲金融风暴之后。 当时，香港和内地房地产市场哀鸿遍野，无人敢于投资。陈启宗却敏锐地判断，中国内地的长期发展潜力巨大，这正是进入内地市场的黄金机会。他几乎将公司全部资源押注于内地，在上海最核心的地段拿下了两个项目，后来建成的就是大名鼎鼎的上海恒隆广场和港汇恒隆广场。这一决策，不仅让恒隆避开了香港地产的低谷，更开启了其后二十年在中国内地的辉煌篇章。

这两次操作的共同点是：在市场极度悲观、资产价格被打到“骨折”时，凭借着对未来的深刻洞察和雄厚的财务实力（低负债），果断出手，从而获得了惊人的长期回报。

在投资领域，我们总在寻找拥有宽阔“护城河”的公司，即那些能够抵御竞争对手、长期保持高盈利能力的企业。恒隆的护城河既深且宽，主要由以下三点构成。

房地产投资的第一金科玉律是“地段、地段，还是地段”。恒隆将这一法则执行到了极致。它所持有的物业，几乎全部位于所在城市“C位中的C位”。 比如，上海恒隆广场所在的南京西路，是全中国乃至全世界奢侈品牌的必争之地。一旦恒隆在这里建立起地标性商场，竞争对手就不可能在旁边再造一个一模一样的。这种物理空间的唯一性和排他性，构成了恒隆最坚固、最持久的护城河。只要城市继续繁荣，这些核心地段的价值就会水涨船高，恒隆的资产价值和租金议价能力也会随之提升。

恒隆的商业模式是打造一个“生态系统”。

• 它吸引的是最顶级的奢侈品牌。 像路易威登、爱马仕、香奈儿等品牌，对选址极其挑剔，它们只会选择与自身品牌定位相符的顶级商场。恒隆广场就是它们的首选之一。
• 顶级品牌吸引了高净值消费人群。 这些顾客来到恒隆，不仅仅是为了购物，更是为了体验一种高品质的生活方式和社交氛围。
• 庞大的高净值客流，又会吸引更多顶级品牌入驻。

这就形成了一个强大的“正反馈循环”或称网络效应。这个生态一旦建立，就很难被打破。竞争对手即便建了新的商场，也很难在短时间内说服那些顶级品牌“搬家”。恒隆通过提供卓越的管理、服务和环境，持续强化着这种品牌与商场之间的黏性。

恒隆的资产负债表可能是所有地产公司中最“干净”、最保守的之一。陈启宗深知，高负债是地产公司在经济危机中最致命的弱点。因此，他始终将公司的负债率控制在极低的水平。 这种保守的财务策略带来了两个巨大好处：

1. 生存能力： 在经济下行周期，当其他高负债的开发商因资金链断裂而被迫变卖资产、甚至破产时，恒隆可以安然无恙。
2. 进攻能力： 正是因为手握大量现金且负债极低，恒隆才拥有了在市场危机时进行“逆周期投资”的底气和弹药。它可以在别人最困难的时候，以低廉的价格收购最优质的资产。

这种“耐心资本”的特质，让恒隆不仅能抵御风险，更能将危机转化为机遇，是其实现长期复利增长的关键。

研究恒隆集团，不仅是分析一家公司，更是学习一种稳健、长远的投资哲学。对于普通投资者，我们可以从中获得许多宝贵的启示。

价值投资大师彼得·林奇提倡“投资你所了解的”。恒隆的业务模式非常直观，普通人完全可以通过实地观察来感受其经营状况。

• 实地调研： 如果你所在的城市有恒隆广场（如上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州），不妨亲自去逛一逛。观察商场的人流量如何？停车场是否停满了车？入驻的品牌档次高不高？店铺的生意好不好？这种亲身感受，有时比看一堆复杂的财务数据更直观。你可以问问自己：“作为一名消费者，我喜欢这里吗？如果我是老板，我愿意把店开在这里吗？”
• 关注运营数据： 在阅读恒隆的年报时，可以重点关注几个核心指标：租金收入增长率、出租率、租户的零售额增长率。这几个数字直接反映了商场的经营活力和盈利能力。

每年，陈启宗先生都会亲自撰写一份详尽的致股东的信。这封信堪称投资界的“宝藏读物”，其价值绝不亚于巴菲特的股东信。 在信中，陈启宗不仅会回顾公司的业绩，更会毫无保留地分享他对宏观经济、行业趋势、地缘政治乃至人生的深刻思考。阅读他的信，你学到的不仅是关于恒隆的知识，更是一种长期主义的思维方式，一种如何在复杂世界中保持清醒和理性的智慧。对于任何希望提升自己投资段位的投资者来说，这都是一份不容错过的免费教材。

投资恒隆这样的公司，最重要的一点是，你要清楚自己买的是什么。你买的不是一串每天跳动的股票代码，而是中国顶级城市核心地段一小部分不动产的所有权。 这意味着，你的关注点应该是这些“不动产”本身的价值是否在增长，而不是公司股价的短期波动。市场情绪可能会导致股价在短期内大幅偏离其内在价值，例如，用市净率 (P/B ratio) 来衡量时，其股价可能远低于其每股净资产。对于价值投资者而言，这恰恰可能提供了买入的安全边际。关键在于，你是否相信这些位于城市心脏地带的顶级物业，在未来十年、二十年，甚至更长的时间里，仍然是稀缺且有价值的。

当然，任何投资都伴随着风险，恒隆也不例外。

作为高端商业的经营者，恒隆的业绩与宏观经济和高端消费的景气度息息相关。如果经济出现长期衰退，消费者捂紧钱包，奢侈品消费将首当其冲，这会直接影响其租户的销售额，并最终传导至恒隆的租金收入。

电商的崛起对实体零售造成了巨大冲击。虽然恒隆定位的高端奢侈品和体验式消费受影响相对较小（人们依然倾向于在线下购买昂贵的珠宝、手表，并享受高端商场提供的环境和服务），但这依然是一个需要持续关注的长期挑战。恒隆需要不断创新，提升商场的体验价值，使其成为一个无法被线上替代的“生活目的地”。

恒隆是一家带有浓厚家族色彩的企业，陈启宗先生的个人魅力和智慧是公司过去成功的关键因素之一。市场会关注，当他未来交棒后，下一代管理者能否继承并发展其核心经营哲学，保持公司的战略定力和企业文化。

恒隆集团，与其说它是一家地产公司，不如说它是一部活生生的、关于价值投资的教科书。它向我们展示了：

• 集中投资于自己最了解、最具优势领域的力量。
• 长期主义和耐心资本如何创造惊人的复利奇迹。
• 构建宽阔护城河对于企业长盛不衰的决定性意义。
• 逆周期投资是在危机中播种未来收获的伟大智慧。

对于普通投资者而言，即便你不直接投资恒隆的股票，深入研究它的商业模式、经营哲学和发展历程，也足以让你对“什么是好的生意”、“什么是真正的价值”以及“如何进行长期投资”等根本性问题，有更深刻的理解。