FFO

FFO（Funds From Operations，运营资金）是房地产投资信托基金（REITs）衡量其核心运营表现的关键财务指标。由于房地产的固定资产特性，会计准则下的折旧和摊销费用是巨大的非现金支出，会拉低账面净利润，但并不代表实际现金流失。FFO通过在净利润基础上加回这些非现金费用，并调整出售资产损益，从而更精准地反映REITs实际产生的现金流，是评估其股息支付能力和运营效率的重要依据。它帮助投资者摆脱传统会计对房地产价值的“偏见”。

你可能会疑惑，为什么REITs不用传统的净利润，非要搞个FFO出来呢？这要从房地产行业的特殊性说起：

• “账面折旧”不等于“价值缩水”：对于普通企业来说，机器设备会随着时间推移而损耗，价值下降，所以折旧是真实反映了资产价值的减少。但对于房地产，尤其是优质地段的物业，它们的价值不仅不会随着账面折旧而减少，反而可能因为地段稀缺、通货膨胀等因素而持续升值。传统的净利润会将这部分非现金的折旧费用扣除，使得账面利润看起来很低，无法真实反映REITs实际的“生财”能力。
• 更贴近现金流本质：REITs的使命之一就是将大部分收入以股息形式派发给投资者。而派发股息需要的是真金白银的现金，而不是账面利润。FFO由于剔除了非现金费用，更能反映REITs实际能够产生多少现金来支付股息，以及进行再投资。

FFO的计算公式并不复杂，可以理解为在净利润的基础上进行“加加减减”：

• 基础公式：

FFO = 净利润 + 折旧费用 + 摊销费用 - 处置房地产获得的收益（或 + 处置房地产造成的损失）

简单来说，就是把那些“纸面上的”费用（折旧、摊销）加回来，再把卖房子的非经常性收益或损失调整掉，剩下的就是REITs核心运营赚到的钱。

在FFO的基础上，还有一个更严格的衡量指标，那就是AFFO（Adjusted Funds From Operations，可分配运营资金）。

• AFFO的特点：AFFO比FFO更进一步，它在FFO的基础上，还会扣除维持物业正常运营所必须的经常性资本性支出（比如例行的翻新、维修费用等）。这些费用虽然不一定每年都发生，但对于物业的长期运营是必不可少的。
• 为什么看AFFO：AFFO通常被认为是衡量REITs实际可分配股息能力的更保守、更准确的指标，因为它考虑了物业持续运营所需的必要投入。如果一家REIT的FFO很高，但AFFO却很低，那可能意味着它在持续维护和升级资产上投入巨大，未来可用于派发股息的资金可能不如表面看起来那么多。

FFO虽好，但并非完美无缺，投资者在使用时仍需注意其局限性：

• “口径”差异：不同REITs公司在计算FFO时，可能对某些项目的归类或处理方式略有不同，导致“口径”不完全一致。因此，在比较不同公司时，除了看FFO数字，最好也能稍微了解其计算细则。
• 不包含所有资本性支出：FFO（甚至AFFO）通常不包含所有非经常性的、大规模的资本性支出（比如购买新物业或大规模开发项目）。这些支出虽然能带来未来增长，但会消耗大量现金，FFO无法完全反映其影响。
• 需结合其他指标：FFO只是财务报表分析的一个重要工具，不能孤立使用。投资者还需要结合REITs的资产负债表、负债率、租金增长率、入住率、地理位置、管理团队等多个维度，进行全面综合评估。

对于价值投资者来说，FFO提供了观察REITs内在价值和股息可持续性的重要视角：

• 关注FFO增长趋势：选择那些FFO和AFFO持续增长的REITs，这通常意味着其物业组合运营良好，租金收入稳定增长。
• 对比每股收益：将目标REITs的FFO或AFFO每股收益与其历史数据以及同行业其他公司进行对比，有助于判断其估值是否合理。
• 股息覆盖率：用FFO或AFFO来衡量REITs的股息覆盖率（即FFO/AFFO能否覆盖其派发的股息），确保其股息支付是可持续的，而不是“拆东墙补西墙”。
• 深入分析底层资产：FFO是结果，但驱动FFO增长的是其持有的物业资产质量。投资者仍需关注REITs所持物业的类型、地理位置、租户质量以及行业前景，这些才是长期价值的基石。“

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