Park Hotels & Resorts（纽约证券交易所代码：PK）是一家总部位于美国的上市房地产投资信托基金（REIT），是全球最大的酒店及度假村业主之一。该公司于2017年初由Hilton Worldwide（希尔顿全球酒店集团）分拆其房地产业务而成立，继承了希尔顿旗下众多标志性的高端酒店资产。Park的商业模式本质上是做“高端房东”，通过持有并管理位于主要城市和度假胜地的优质酒店物业，获取租金和经营收入，并将大部分利润以股息形式分配给股东。其投资组合的特点是地理位置优越、品牌知名度高、资产规模大，旨在为投资者提供接触优质酒店房地产的渠道和稳定的现金流回报。
投资的世界就像一个巨大的菜市场，里面摆满了各式各样的公司股票。有些公司像新鲜蔬菜，一眼就能看懂；有些则像俄罗斯套娃，需要一层层打开才能发现其核心价值。Park Hotels & Resorts (下文简称Park) 就属于后者。要真正理解它，我们需要像剥洋葱一样，从它的出身、商业模式到核心竞争力，逐层深入。
Park的诞生本身就是一个经典的价值投资故事：公司分拆。 想象一下，一个家大业大的家族（Hilton Worldwide），既擅长品牌管理和特许经营（“软”实力），又拥有大量耗费资金的房产（“重”资产）。为了让两部分业务都能更专注、更高效地发展，家长决定“分家”。于是，负责品牌运营的“哥哥”继续叫希尔ton，而继承了大部分房产的“弟弟”就独立门户，成立了Park。 这次分家发生在2017年，在投资界，这种操作被称为分拆 (Spin-off)。为什么价值投资者对分拆情有独钟呢？传奇投资人Joel Greenblatt在其著作《你也可以成为股市天才》（You Can Be a Stock Market Genius）中曾大力推崇分拆股的投资机会。原因有几点：
因此，Park的出身就自带“价值光环”，它是一个值得深入研究的特殊投资标的。
理解了Park的来历，我们再来看它的“职业”——它是一家REIT。 REIT (Real Estate Investment Trust)，中文名叫“房地产投资信托基金”。这个名字听起来很专业，但说白了，它的生意模式非常质朴，就是当“超级包租公”。 你可以把REIT想象成一个专门投资房地产的共同基金。我们普通人想投资租金不菲的市中心写字楼、大型购物中心或者像Park这样的豪华酒店，直接购买几乎是不可能的。但通过购买REIT的股票，我们就能间接成为这些物业的“小房东”之一，分享它们带来的租金收益。 REIT这种模式最吸引投资者的一点，是其强制性的高额分红。根据美国法律规定，REIT必须将其应税收入的至少90%以股息的形式分配给股东。这就好比法律规定，这个“包租公”每年赚到的租金，绝大部分都得老老实实地分给“小房东”们，自己不能藏着掖着。 所以，投资Park，本质上就是投资一个由专家团队管理的、包含数十家高端酒店的房地产投资组合，并期望从中获得持续的股息收入。
价值投资的核心，是寻找拥有宽阔“护城河”的优秀企业。Warren Buffett（沃伦·巴菲特）提出的护城河 (Moat) 概念，指的是企业能够抵御竞争对手、保持长期盈利能力的结构性优势。那么，Park的护城河是什么呢？
Park的资产组合堪称“黄金地段收藏家”。它旗下的酒店大多位于进入壁垒极高的门户城市（如纽约、旧金山、芝加哥）和顶级度假胜地（如夏威夷、奥兰多、基韦斯特）。想在这些地方再建一座同等规模的豪华酒店，不仅需要天文数字的资金，更要面对极其复杂的审批流程和土地稀缺问题。这种地理位置的稀缺性构成了Park最坚固的一道护城河。别人想进都进不来，现有的物业自然就有了定价权。
虽然从希尔顿“分家”了，但Park与希尔顿以及Marriott（万豪）、Hyatt（凯悦）等顶级酒店品牌依然保持着紧密的合作关系。这意味着Park旗下的酒店能够直接受益于这些品牌强大的预订系统、庞大的客户忠诚度计划和全球性的营销网络。这就像开一家餐厅，直接加盟了“米其林三星”品牌，客源和声誉都有了基本保障。
作为美国最大的上市酒店REIT之一，Park在采购、管理和融资方面都享有规模效应。例如，它可以集中采购酒店用品以降低成本，或者在融资时获得更有利的贷款利率。这种规模优势让它在运营效率上能够领先于规模较小的竞争对手。
了解了Park的基本面，我们该如何像一名真正的价值投资者那样去分析它、评估它呢？
对于REIT这类公司，传统的市盈率（P/E）估值法会失灵。因为房地产公司有大量的折旧（会计上将固定资产的价值逐年减计），这会大幅拉低账面利润，但折旧并非真实的现金支出。因此，看P/E会让你觉得REIT一直在亏钱或利润很低。 价值投资者在分析Park这类公司时，会使用更专业的工具：
这是评估REIT最重要的指标，没有之一。它简单来说就是公司靠收租和酒店运营实际赚到了多少现金。其简化的计算公式是：净利润 + 房地产折旧 - 出售资产的收益。用股价除以每股FFO，可以得到一个类似P/E的估值指标——P/FFO倍数，它能更真实地反映公司的盈利能力和估值水平。
NAV衡量的是“公司到底值多少钱”。你可以把它理解为：如果Park现在就把旗下所有的酒店按照市场价卖掉，然后偿还掉所有银行贷款和债务，最后剩下的钱是多少。如果计算出的每股NAV远高于当前的股价，就意味着市场可能低估了这些宝贵物业的真实价值，存在一个“安全边际”。这是一个典型的资产驱动型投资逻辑。
对于追求现金流的投资者来说，股息率是一个简单直观的指标。它等于年度每股股息 / 每股股价。一个稳定且具有吸引力的股息率，是REIT吸引力的重要组成部分。
酒店业是一个典型的周期性行业。经济繁荣时，大家商务出行和旅游度假的需求旺盛，酒店入住率和房价双双上涨，Park的业绩会非常亮眼。而当经济衰退或出现意外事件（如2020年的新冠疫情）时，旅游和商务活动锐减，酒店业会首当其冲，陷入困境。 对于价值投资者来说，周期性恰恰是创造机会的源泉。正如巴菲特所说：“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。” 当市场因恐慌情绪而抛售Park的股票时，其股价可能会跌到远低于其长期内在价值（比如NAV）的水平。这时，有远见且勇敢的投资者如果判断旅游业终将复苏，酒店的价值依然存在，便能以“白菜价”买入优质资产。2020年疫情期间，Park的股价一度暴跌，而随着后续全球旅游业的复苏，其股价也出现了强劲反弹，这便是利用周期性进行价值投资的绝佳案例。
当然，投资没有稳赚不赔的买卖。在看好Park的同时，也必须对其风险有清醒的认识：
通过解剖Park Hotels & Resorts这个案例，我们可以为自己的投资工具箱增添几件实用的“兵器”：
总而言之，Park Hotels & Resorts不仅是一家值得关注的公司，更是一个生动的教材，它教会我们如何从公司基本面、商业模式、竞争优势和周期性等多个维度，去实践真正的价值投资。