潜在毛收入

潜在毛收入 (Potential Gross Income, PGI)，是价值投资者在评估，尤其是房地产投资项目时，遇到的第一个关键数字。它指的是一项创收型资产（比如一栋公寓楼、一个购物中心或一间办公室）在理想状态下所能获得的最大年度租金收入。所谓“理想状态”，就是假设在整个计算周期内（通常是一年），所有可出租单元100%被占用，并且所有租户都按时足额支付了租金，没有任何拖欠和违约。 简单来说，PGI就是一个“满分”的理论收入上限。它就像一个酒店老板盘算着：“如果我所有房间一年365天，天天爆满，我能挣多少钱？” 这个数字本身很美好，但它尚未考虑现实世界中不可避免的空房和收不上来租金的情况。因此，PGI是我们分析资产盈利能力的起点，而不是终点。

PGI这个概念里，最重要的就是“潜在”二字。它是一个基准，一个用来衡量现实差距的标尺。在投资分析中，我们很快会遇到它的“亲兄弟”——有效毛收入（Effective Gross Income, EGI）。 两者的关系非常简单： 潜在毛收入 (PGI) - 空置和坏账损失 (Vacancy and Credit Loss) = 有效毛收入 (EGI) 这个公式清晰地揭示了从“理想”到“现实”的距离。空置和坏账损失，就是那些因为房子没租出去、或者租客跑路没给钱而造成的收入损失。 打个比方：

• 潜在毛收入好比你和老板谈好的“名义年薪”，比如30万元。
• 有效毛收入则更像是扣除了各种因素（比如请事假扣的工资）后，你真正有望到手的钱。它比名义年薪更接近现实，但还不是你最终的现金流（因为还没扣除运营费用和税费）。

因此，PGI虽然很“骨感”，但它为我们提供了一个清晰的、不受管理好坏和市场波动影响的收入基准。

计算PGI通常非常直接，主要基于合同租金。

最核心的公式是： PGI = 所有出租单元的年租金总和 举个例子，假设你正在考察一栋有20间公寓的小楼：

• 10间是A户型，每间月租金为2000元。
• 另外10间是B户型，每间月租金为2500元。

那么这栋楼的年潜在毛收入就是：

• A户型年收入 = 2000元/月 x 10间 x 12个月 = 240,000元
• B户型年收入 = 2500元/月 x 10间 x 12个月 = 300,000元
• 年度PGI = 240,000元 + 300,000元 = 540,000元

在某些情况下，PGI的计算还会包含其他与租赁直接相关的收入，例如：

• 停车位租金
• 投币式洗衣房收入
• 储藏室租金

这些收入也应被视为资产在“满负荷”运转时能产生的潜在收入。

对于价值投资者来说，PGI本身提供的决策信息有限，但它与现实数据的差距却蕴藏着黄金般的机会。

• PGI是分析的起点，不是终点。 一个理性的投资者绝不会仅凭一个虚高的PGI数字就做出投资决策。这个数字很美，但也很脆弱。
• 关注PGI与EGI的差距。 聪明的投资者会深入挖掘“潜在”与“有效”之间的鸿沟。为什么这栋楼的空置率高达20%？是地段不行，还是租金定价过高？是房子太老旧，还是物业管理一塌糊涂？这个差距就是问题的暴露点。
• 在差距中寻找价值。 对价值投资者而言，问题往往也意味着机会。如果一个物业的PGI很高，但由于糟糕的管理导致实际收入（EGI）很低，这可能就是一个绝佳的投资标的。通过更换管理团队、翻新物业、优化租户结构等手段，投资者可以主动缩小PGI与EGI的差距，从而用较低的买入价，创造出更高的实际现金流，实现资产价值的提升。

总而言之，潜在毛收入描绘了一幅最美的蓝图，它告诉你一项资产的“天花板”在哪里。而真正的投资艺术，在于看透这幅蓝图与现实之间的距离，并找到方法去一步步填补它。