有效毛收入

有效毛收入 (Effective Gross Income, 简称EGI)，是衡量一项投资性房产（如公寓楼、写字楼）真实创收能力的关键指标。它指的是在理想状态下的最高租金收入（即潜在毛收入）基础上，减去因房屋空置或租客拖欠租金造成的损失，再加上其他杂项收入（如停车费、洗衣费）后，房东实际能够期望收到的年度总收入。EGI就像一个“收入滤镜”，它过滤掉了不切实际的幻想，为投资者提供了一个更接近现实的收入数字，是计算物业最终盈利能力（即净营业收入）的基石。

想象一下，你是一位快乐的包租公，拥有一栋有10个单元的公寓楼，每个单元月租金1000元。理论上，你一年能收到的最高租金是 10 x 1000 x 12 = 12万元。这个12万元就是“潜在毛收入 (PGI)”，它很美好，但通常只存在于理想中。 现实总有骨感的一面。在一年里，总会有那么一两个月，某个单元因为租客搬走而空着；或者，你可能会遇到一位手头紧张、迟迟不交租的租客。这些情况都会导致你的实际收入达不到12万。 有效毛收入（EGI）的作用，就是把这些“骨感的现实”考虑进去。它从理想的PGI中，减去一个对“空置和收租损失”的合理估算，从而得出一个更接地气、更可靠的收入预测。简单来说，PGI是你的“梦中情收”，而EGI是你“清醒后”的实际预期。

计算EGI的公式非常直观，就像在做一道小学生的加减法题： 有效毛收入 (EGI) = 潜在毛收入 (PGI) - 空置和收租损失 + 其他收入 我们来拆解一下这个公式里的三个关键部分：

• 潜在毛收入 (Potential Gross Income, PGI): 这是假设物业在一年内100%出租，并且所有租客都按时足额支付租金时，所能产生的最大租金收入。它是计算的起点。
• 空置和收租损失 (Vacancy and Credit Loss): 这是对收入损失的预估。它通常以PGI的某个百分比来表示（例如5%）。这个百分比的确定需要结合历史数据、当前市场状况和物业自身的条件。一个地段优越、管理良好的物业，其损失率可能很低；反之，则可能很高。
• 其他收入 (Other Income): 指租金以外的所有相关收入。这部分常常是提升物业价值的“宝藏区”。常见的例子包括：
  • 停车场或车库的收费
  • 公共洗衣房、烘干机的投币收入
  • 自动售货机的分成
  • 向租户收取的滞纳金或宠物费

我们继续用上面那栋公寓楼来计算EGI：

1. 潜在毛收入(PGI): 120,000元
2. 空置和收租损失: 假设根据市场情况，我们预估损失率为5%。那么损失金额就是 120,000元 x 5% = 6,000元。
3. 其他收入: 楼下的洗衣房一年能带来2,000元的额外收入。

那么，这栋楼的有效毛收入 (EGI) 就是： 120,000元 - 6,000元 + 2,000元 = 116,000元 看到了吗？EGI（11.6万）比PGI（12万）更真实地反映了这栋楼的赚钱能力。

对于价值投资者来说，EGI绝不只是一个会计术语，它是一把洞察投资价值的利器。

EGI是计算净营业收入 (Net Operating Income, NOI) 的关键一步（NOI = EGI - 运营费用）。而NOI是房地产估值，尤其是使用资本化率 (Cap Rate) 法进行估值时的核心。如果用虚高的PGI去计算，你可能会严重高估一项资产的价值，从而做出错误的投资决策。使用EGI，能确保你的估值从一开始就建立在更坚实可靠的基础上。

两个PGI完全相同的物业，其EGI可能相差甚远。为什么？差距就出在“空置和收租损失”上。一个明显高于市场平均水平的损失率，往往是危险的信号灯，可能指向：

• 管理不善： 筛选租客不严、催租不力、对物业维护不及时。
• 市场疲软： 物业所在区域的出租需求正在下降。
• 定价过高： 租金超出了其应有的市场水平。

通过分析EGI与PGI的差距，投资者可以快速评估管理团队的效率和物业的市场竞争力。

聪明的投资者会仔细审视EGI的构成，尤其是“其他收入”部分。如果一个物业的“其他收入”项几乎为零，这可能恰恰是价值投资的机会所在。你可以问自己：

• 我能在这里增加付费停车位吗？
• 有空间建一个投币洗衣房吗？
• 能不能与电信公司合作提供付费的高速网络服务？

这些看似微小的举措，都能有效增加“其他收入”，从而直接提升EGI和NOI，最终实现物业价值的增长。这正是价值投资“主动创造价值”理念的体现。