FFO [投资大辞典]

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======FFO======
FFO（Funds From Operations，运营资金）是[[房地产投资信托基金]]（[[REITs]]）衡量其核心运营表现的关键财务指标。由于房地产的[[固定资产]]特性，[[会计准则]]下的[[折旧]]和[[摊销]]费用是巨大的非现金支出，会拉低账面[[净利润]]，但并不代表实际现金流失。FFO通过在[[净利润]]基础上加回这些非现金费用，并调整出售资产损益，从而更精准地反映REITs实际产生的现金流，是评估其[[股息]]支付能力和运营效率的重要依据。它帮助投资者摆脱传统会计对房地产价值的“偏见”。

===== FFO，为什么对REITs如此重要？ =====
你可能会疑惑，为什么REITs不用传统的[[净利润]]，非要搞个FFO出来呢？这要从房地产行业的特殊性说起：
  *  **“账面折旧”不等于“价值缩水”**：对于普通[[企业]]来说，机器设备会随着时间推移而损耗，价值下降，所以[[折旧]]是真实反映了资产价值的减少。但对于房地产，尤其是优质地段的物业，它们的价值不仅不会随着账面折旧而减少，反而可能因为地段稀缺、通货膨胀等因素而持续升值。传统的[[净利润]]会将这部分非现金的折旧费用扣除，使得账面利润看起来很低，无法真实反映REITs实际的“生财”能力。
  *  **更贴近现金流本质**：REITs的使命之一就是将大部分收入以[[股息]]形式派发给投资者。而派发股息需要的是真金白银的现金，而不是账面利润。FFO由于剔除了非现金费用，更能反映REITs实际能够产生多少现金来支付股息，以及进行再投资。

===== FFO的计算方法 =====
FFO的计算公式并不复杂，可以理解为在[[净利润]]的基础上进行“加加减减”：
  *  **基础公式**：
    FFO = [[净利润]] + [[折旧]]费用 + [[摊销]]费用 - 处置房地产获得的收益（或 + 处置房地产造成的损失）

简单来说，就是把那些“纸面上的”费用（折旧、摊销）加回来，再把卖房子的非经常性收益或损失调整掉，剩下的就是REITs核心运营赚到的钱。

===== 除了FFO，还有AFFO？ =====
在FFO的基础上，还有一个更严格的衡量指标，那就是AFFO（Adjusted Funds From Operations，可分配运营资金）。
  *  **AFFO的特点**：AFFO比FFO更进一步，它在FFO的基础上，还会扣除维持物业正常运营所必须的//经常性[[资本性支出]]//（比如例行的翻新、维修费用等）。这些费用虽然不一定每年都发生，但对于物业的长期运营是必不可少的。
  *  **为什么看AFFO**：AFFO通常被认为是衡量REITs实际可分配[[股息]]能力的更保守、更准确的指标，因为它考虑了物业持续运营所需的必要投入。如果一家REIT的FFO很高，但AFFO却很低，那可能意味着它在持续维护和升级资产上投入巨大，未来可用于派发股息的资金可能不如表面看起来那么多。

===== FFO的局限性 =====
FFO虽好，但并非完美无缺，投资者在使用时仍需注意其局限性：
  *  **“口径”差异**：不同REITs公司在计算FFO时，可能对某些项目的归类或处理方式略有不同，导致“口径”不完全一致。因此，在比较不同公司时，除了看FFO数字，最好也能稍微了解其计算细则。
  *  **不包含所有[[资本性支出]]**：FFO（甚至AFFO）通常不包含所有非经常性的、大规模的[[资本性支出]]（比如购买新物业或大规模开发项目）。这些支出虽然能带来未来增长，但会消耗大量现金，FFO无法完全反映其影响。
  *  **需结合其他指标**：FFO只是[[财务报表]]分析的一个重要工具，不能孤立使用。投资者还需要结合REITs的[[资产负债表]]、[[负债率]]、[[租金]]增长率、[[入住率]]、地理位置、管理团队等多个维度，进行全面综合评估。

===== 给投资者的启示 =====
对于[[价值投资]]者来说，FFO提供了观察REITs内在价值和[[股息]]可持续性的重要视角：
  *  **关注FFO增长趋势**：选择那些FFO和AFFO持续增长的REITs，这通常意味着其物业组合运营良好，[[租金]]收入稳定增长。
  *  **对比[[每股收益]]**：将目标REITs的FFO或AFFO[[每股收益]]与其历史数据以及同行业其他公司进行对比，有助于判断其估值是否合理。
  *  **[[股息]]覆盖率**：用FFO或AFFO来衡量REITs的[[股息]]覆盖率（即FFO/AFFO能否覆盖其派发的[[股息]]），确保其[[股息]]支付是可持续的，而不是“拆东墙补西墙”。
  *  **深入分析底层资产**：FFO是结果，但驱动FFO增长的是其持有的物业资产质量。投资者仍需关注REITs所持物业的类型、地理位置、租户质量以及行业前景，这些才是长期价值的基石。"
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